Diante das mais baixas taxas de juros da história para financiar a casa própria, mas também de preços dos imóveis no topo, que exigem entradas altas ou obrigam a contratação de dívidas elevadas, muitos compradores ficam na dúvida: adquirir a cobiçada casa própria ou continuar morando de aluguel?


Há mais de dois anos, quem optou por tomar empréstimo equivalente a quase todo o preço do imóvel tomou a decisão certa, pois a valorização foi de mais de 60%. A estratégia de pagar aluguel e poupar a diferença em relação à prestação, para comprar à vista ou financiar um valor menor mais adiante, foi um “tiro no pé”, lembra o matemático José Dutra Vieira Sobrinho.

Porém, a situação mudou: de um ano e meio para cá, os preços dos imóveis usados não sobem mais e os vendidos na planta têm registrado queda que supera os 20% desde o lançamento. Aquele ganho certo e alto obtido por quem comprou uma casa ou apartamento em 2009 e 2010 não virá mais. “Ninguém tem bola de cristal. No entanto, a tendência é de que os preços de imóveis permaneçam nos atuais patamares ou, no máximo, a valorização acompanhe o ritmo da inflação nos próximos anos”, afirma Dutra. Algo em torno de 5% e 6% anuais, na média.

São percentuais próximos ao rendimento de quase todas as aplicações de renda fixa do país e próximos da taxa de juros cobradas pelos bancos nos financiamentos imobiliários, entre 7,8% e 9,4% ao ano nas instituições públicas, o que já valeria o investimento na casa própria, pois há ainda a economia do aluguel. Mas não há garantia de que essa valorização ocorra todo ano nessa proporção. É mais provável em um espaço de tempo maior.

Ainda assim, a compra financiada de imóvel desponta, atualmente, como bom negócio, dependendo do aluguel pago, afirma Dutra. “Quando a prestação for igual ao valor da locação, a opção de financiar é a mais sábia. Se a pessoa pagar aluguel durante 20 ou 30 anos, vai chegar no fim da vida sem nada”, observa o educador financeiro Reinaldo Domingos. No caso de financiamento, ela passa a ter um patrimônio.

Encargos

Mas não é a regra. Em geral, a parcela do financiamento é maior que o custo da locação, pelo menos durante os primeiros anos de contrato, o que acaba pressionando o orçamento das famílias, sobretudo se ele já estiver apertado com o aluguel. É que a prestação embute, além dos juros, seguro, taxa d administração e o valor de amortização (abatimento) do capital emprestado.

As famílias que conseguem suportar uma prestação mais alta, porém, também fazem um bom negócio ao optar pela compra do imóvel depois de uma comparação simples entre os juros embutidos na prestação do financiamento e o aluguel correspondente. Na simulação de empréstimos disponíveis nos portais dos bancos, é possível saber os encargos cobrados nas prestações e outras taxas.

Sem volta

Tanto os juros dos financiamentos quanto o dinheiro gasto com locação são despesas que não voltam para o bolso de quem paga. A diferença é que arcar com taxas em um contrato habitacional garante a opção de ficar com o imóvel em definitivo mais adiante; o aluguel, não. Quanto maior a entrada ha hora da compra, menor será a parcela devida de juros e maior, o ganho em relação ao aluguel (veja exemplos no quadro). Mesmo pagar uma parcela um pouco maior de juros em relação ao aluguel pode ser vantajoso, se foi escolhido um bom imóvel por preço satisfatório. É que, a médio e longo prazos, a vantagem aumenta para quem financia a casa própria em relação aos que pagam aluguel.

Além de a taxa de juros ser fixa durante o prazo do contrato, de até 35 anos, os encargos embutidos na prestação tendem a diminuir com a redução do saldo devedor. Já o aluguel é reajustado todo ano pela inflação. Ao contrário do que acontecia na época em que o Brasil vivia a hiperinflação, até o Plano Real, o saldo do financiamento não sobe mais acima do valor do imóvel. É atualizado pela Taxa Referencial de Juros (TR), que tem ficado próxima de zero.

É possível conferir também a evolução das prestações a cada mês nas simulações de financiamento nos portais dos bancos. Com isso, pode-se verificar que, até a metade do contrato, uma prestação superior ao aluguel já se equipara a ele, com a primeira em ritmo decrescente, e o segundo, em alta. Se for considerada uma correção maior da locação que do financiamento, os dois valores se igualam em menor tempo.

Mesmo em períodos em que a TR esteve maior, até por volta de 2004, a diferença para o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), principal indexador dos aluguéis, é muito significativa. Nos últimos 10 anos, a TR teve alta de 22%, e o IGP-M, de 220%. É consenso entre os analistas que a taxa Selic deve ficar em um dígito por vários anos, o que deixará a TR também perto de zero. Já a inflação continuará apontando para cima.

Os bancos adotam ainda o sistema de amortização, em que a prestação inicial é mais alta (pois embute um valor de abatimento mais alto logo no começo do contrato), mas vai diminuindo ao longo do pagamento, mesmo com eventual atualização do saldo devedor. No final, a mensalidade estará bem menor do que a paga no início. Os compradores também têm que atentar ao fato de que a parcela de amortização cobrada na prestação é uma “poupança forçada” que ele está fazendo, pois corresponde à parcela do imóvel que já lhe pertence, mesmo antes do término do contrato.

“Ninguém tem bola de cristal. Mas a tendência é de que os preços de imóveis permaneçam nos atuais patamares ou, no máximo, a valorização acompanhe o ritmo da inflação nos próximos anos”, disse Sobrinho.

Fonte: //clippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2013/3/3/casa-propria-financiar-imovel-nao-e-mais-tao-vantajoso